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東京、大阪は「賃料下落」フェーズ、福岡は「賃料のピーク」に位置

東京 2021年8月23日 - 総合不動産サービス大手JLL（本社:米国シカゴ、CEO:クリスチャン・ウルブリック、NYSE: JLL）は、世界主要都市のオフィス賃料動向を示す独自の分析ツール「オフィス プロパティ クロック（不動産時計）2021年第2四半期」を発表しました。
東京と大阪のAグレードオフィス賃料は、ともに「賃料下落」フェーズ、福岡のAグレードオフィス賃料※は「賃料のピーク」に位置しています。
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JLL日本 リサーチ事業部長 赤城 威志は次のように述べています。
「日本経済は新型コロナウイルス感染症拡大の影響により依然厳しい状況にあり、設備投資は持ち直しているものの、個人消費の回復が鈍い状態が続いています。
このような状況下、2021年第2四半期末時点のオフィスプロパティクロックにおいて、東京と大阪のAグレードオフィス市場は引き続き賃料下落のフェーズに、福岡Aグレードオフィス市場は賃料上昇から賃料下落の転換点に位置しています。東京と大阪では潜在空室率の上昇を懸念する一部オーナーが賃料交渉における柔軟性を高めるにつれ賃料は弱含み、また福岡では今後の供給予定が市場に与える影響について議論されながらも賃料動向は当期横ばいとなりました。今後は、ワクチン接種率向上などを背景に、社会経済活動の持ち直しが明らかになるに従って賃借需要の増加・顕在化が期待されます。ただし、いずれの市場においても比較的大きな新規供給が今後数年の間に控えていることから、賃料には一定程度の下押し圧力が加えられる見通しです。
投資市場では、2021年第2四半期の商業用不動産投資総額は前年比減少となりました。依然、投資家の投資意欲は旺盛ながら、市場における売物件供給が限定的になっていることに加え、昨年散見されたような大型取引が見られなかったことから、全体取引額が減少しています。地域別にみると、東京中心業務地区における投資総額は過去10年平均比40%程度と大きく減少、大阪圏も同80%程度、九州圏も同40%程度にとどまりました。セクター別にみると、オフィスが最大シェアをかろうじて維持するなか、これにレジデンシャルが続いており、同セクターは今期投資総額が過去10年平均を上回った唯一のセクターとなりました。今後は、不動産に対する金融機関の貸出態度にも概ね変化はなく、企業による保有不動産売却の動きが続いていることなどから、投資市場全体のモメンタム持ち直しが期待されます。
グローバル オフィス プロパティ クロックに目を向けると、オフィスセクターでは、市場の回復ペースはワクチン接種率や社会経済活動の制限状況などによりまちまちとなっています。グローバル全体での新規賃貸借面積をみると、前年比44%の増加となったものの、コロナ以前の2年前との比較では36%の減少となっています。各地域別にみてもコロナ前の水準を下回っており、南北アメリカ大陸は44%減、欧州は32%減、アジアパシフィックは21%減となっています。したがって現状ではグローバルオフィス市場は未だ比較的低迷している状況にあるといえるものの、直近の動向は回復の兆しが明確となっており、今後数ヵ月にかけて一層の進展がみられると目されます。今後の動向についても世界全体で一様になることはなく、各地域・市場ごとに異なる回復過程を経るものと考えられます。
リテールセクターにおいて、ワクチン接種率が向上している市場では、今後実店舗における消費の増加が見込まれるものの、変異株の拡大が回復ペースを遅らせる可能性があります。広い商圏を有する主要市場における賃貸借活動は持ち直しており、感染症拡大後の市場は拡大前との比較で借り手優位に傾いています。
インダストリアルセクターでは、現在の成長ペースは今後も継続するとの意見が大勢を占め、市場を取り巻くセンチメントはきわめてポジティブとなっています（JLL調査）。需要の牽引役には電子商取引の拡大のほか、宅配、3PL、ヘルスケア、建設が挙げられます。多くの市場において需給の逼迫が懸念となっています」

【ご参考】
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リテール プロパティ クロック、インダストリアル プロパティ クロックに関する詳細は、「東京リテール マーケット サマリー」「東京ロジスティクス マーケット サマリー」の各定期レポートをご覧ください。

JLLプロパティ クロック（不動産時計）とは？
世界の主要都市の賃料動向を時計に見立てて「見える化」したJLL独自の市場分析ツールで、四半期ごとに発表しています。賃料が概ね１.賃料下落の加速、２.賃料下落の減速（→底入れ）、３.賃料上昇の加速、４.賃料上昇の減速（→頭打ち）、というサイクルで変動することを前提とし、現在の賃料がそのサイクルのどこに位置するかを表示することで、世界主要都市の賃料サイクルを示しています。

JLL　Aグレードオフィス定義
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※　福岡Aグレードオフィス賃料の発表は2021年第1四半期から開始

JLLについて
JLL（ニューヨーク証券取引所上場：JLL）は、不動産に関わるすべてのサービスをグローバルに提供する総合不動産サービス会社です。JLLは、最先端テクノロジーを駆使して、お客様や人々、コミュニティーに対し、投資機会や環境に配慮した持続可能な不動産ソリューションを提供することで、不動産の未来をかたちづくり、よりよい世界に貢献します。
フォーチュン500に選出されているJLLは、2021年6月30日現在、世界80ヵ国で展開、従業員約92,000名を擁し、2020年の売上高は166億米ドルです。JLLは、ジョーンズ ラング ラサール インコーポレイテッドの企業呼称及び登録商標です。https://www.jll.com

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